上海一中院案例:私自将工业厂房改建分割并向不特定公众出售用作商业用途的,合同无效

  发布时间:2020-5-7 9:14:59 点击数:
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导读:上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终9640号民事判决认为,《中华人民共和国城乡规划法》第43条规定,建设单位应当按照规划条件进行建设,确需变更的,必须向规划主管部门提出申请。本案中,森博公司经规划许可建设


上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终9640号民事判决认为,《中华人民共和国城乡规划法》第43条规定,建设单位应当按照规划条件进行建设,确需变更的,必须向规划主管部门提出申请。本案中,森博公司经规划许可建设的是工业厂房,现森博公司将同一产证下的工业厂房私自进行改建分割,并向社会不特定公众出让用作商业经营,其改建行为未征得相关部门规划许可,其销售行为亦未取得相应的销售许可,森博公司的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》等效力性强制性法律规定,故受让方与森博公司签订的《房屋使用权出让合同》应属无效。

 

一、《民法总则》和“九民纪要”背景下合同效力的一般规定

 

《民法通则》第55条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”

 

《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

 

《合同法解释一》第4条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”

 

《合同法解释二》第14条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”

 

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号第15条规定,正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”,关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。

 

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号第16条规定人民法院应当综合法律法规的意旨,权衡相互冲突的权益,诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等,综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为,或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为,人民法院对于此类合同效力的认定,应当慎重把握,必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。

 

《民法总则》第143条规定:“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。”

 

《民法总则》第153条规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效

 

《民法总则》第154条规定:“行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。”

 

“九民纪要”第30条规定,合同法施行后,针对一些人民法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效,不当扩大无效合同范围的情形,合同法司法解释(二)第14条将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。此后,《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出了“管理性强制性规定”的概念,指出违反管理性强制性规定的,人民法院应当根据具体情形认定合同效力。随着这一概念的提出,审判实践中又出现了另一种倾向,有的人民法院认为凡是行政管理性质的强制性规定都属于“管理性强制性规定”,不影响合同效力。这种望文生义的认定方法,应予纠正。人民法院在审理合同纠纷案件时,要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释(二)第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质,特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质,并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定,应当认定为“效力性强制性规定”:强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的;交易标的禁止买卖的,如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖;违反特许经营规定的,如场外配资合同;交易方式严重违法的,如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同;交易场所违法的,如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定,一般应当认定为“管理性强制性规定”。

 

“九民纪要”第31条规定,违反规章一般情况下不影响合同效力,但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的,应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时,要在考察规范对象基础上,兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量,并在裁判文书中进行充分说理。

 

综合上述规定可以看出:

 

1、“九民纪要”出台之前,法律、司法解释等对合同无效的规定归纳起来就是:违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效。但对于何谓“效力性强制性规定”并未作出直接明确的规定。

 

2、“九民纪要”的进步:

 

(1)对“效力性强制性规定”和“管理性强制性规定”做了进一步的界定和列举:

 

“效力性强制性规定”:强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的;交易标的禁止买卖的,如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖;违反特许经营规定的,如场外配资合同;交易方式严重违法的,如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同;交易场所违法的,如在批准的交易场所之外进行期货交易。

 

关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定,一般应当认定为“管理性强制性规定”。

 

(2)违反规章的合同可能因违反公序良俗而无效

 

违反规章不会直接导致合同无效,但是该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的,应当认定合同无效。也就是说,内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等的规章是关于公序良俗的规定,违反这些规章就是违反公序良俗,违反公序良俗,根据《民法总则》第153条的规定,合同无效。

 

二、违反《城乡规划法》第43条不会直接导致合同无效

 

《城乡规划法》第43条规定:“建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的,必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的,城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。”

 

《城乡规划法》第43条规制的是建设单位的建设行为(如房地产开发),不是合同行为本身。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号第16条规定的精神,应当认定《城乡规划法》第43条是管理性强制性规定,不是效力性强制性规定【陕西省安康市中级人民法院(2019)陕09民终948号民事判决即持此观点】。违反《城乡规划法》第43条不会导致合同无效。

 

实际上,建设单位违反《城乡规划法》第43条(建设未按照规划条件进行建设)与“建设单位和房屋买受人之间的买卖合同的效力”风马牛不相及。因为,建设单位违反《城乡规划法》第43条(建设未按照规划条件进行建设)发生在“上游”,建设单位和房屋买受人签订买卖合同发生在下游,两者发生在不同时空,建设单位违反《城乡规划法》第43条与“建设单位和房屋买受人之间的买卖合同”没有直接关系。评价建设单位和房屋买受人签订的买卖合同的效力,应当对合同本身进行评价,而不是依据建设单位在签合同之前是否做过违反法律的行为判断合同效力。

 

三、买卖违法建筑合同的效力

 

建设单位违反《城乡规划法》第43条建设的房屋是违法建筑。关于买卖违法建筑的合同效力,司法实践中有不同的观点。

 

1、最高院公报案例认为有效

 

《最高人民法院公报》2012年第11期(总第193期)公报案例认为,房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋,可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致,将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力,实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则,确信登记的权利状态与现实状态相一致,此信赖利益应予保护;根据区分原则,房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴,不应影响合同效力。【丁某某与石某房屋买卖合同纠纷案。该案一审法院为上海市长宁区人民法院,二审法院为上海市第一中级人民法院】

 

2、我认为在《民法总则》和“九民纪要”都已出台并生效的背景下,应当将买卖违法建筑的合同认定无效

 

《民法总则》第143条和第153条都认为违背公序良俗的民事法律行为无效,其中的“公序”一般即指公共秩序、公共政策。

 

 “九民纪要”第30条规定违反国家宏观政策,交易标的禁止买卖的,合同无效。

 

违法建筑或者破坏了城市的规划,或者存在质量安全等隐患,从国家宏观政策的角度讲,违法建筑是禁止买卖的。另外,“没有买卖就没有杀戮”,没有违法建筑的买卖,违法建筑的产生将大幅减少,从这个角度将也应当禁止违法建筑的买卖。因此,买卖违法建筑的合同应当认定为无效。

 

此外,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定,以违法建筑为标的的租赁合同无效。举轻以明重,以违法建筑为标的的买卖合同更应当认定为无效。

 

上海牛方兴律师:13918656196


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