房产纠纷中,逾期违约金、解除合同的违约金、房屋差价、利息、中介费损失可否同时主张?

  发布时间:2020-5-7 8:58:30 点击数:
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导读:上海一中院(2019)沪01民终11606号民事判决认为,房屋差价损失应当扣除银行利息损失。本文以上海一中院的上述案例为引子,谈一谈房产纠纷中的逾期违约金、解除合同的违约金、房屋差价、利息、中介费损失的关系。一、


上海一中院(2019)沪01民终11606号民事判决认为,房屋差价损失应当扣除银行利息损失。

本文以上海一中院的上述案例为引子,谈一谈房产纠纷中的逾期违约金、解除合同的违约金、房屋差价、利息、中介费损失的关系。


一、概念的通俗理解 所谓损失额的预定,就是合同当事人在签订合同时预先估摸对方违约会给自己造成多大的损失(尚未发生),体现在合同文本中就是对于违约金的约定(可以是一个具体的数额,也可以是一个计算方法。后者较为常见)。具体到本文,即逾期违约金(如:每天房屋总价的万分之五)和解除合同的违约金(如:全部房价款的20%)。 所谓实际损失(抛开概念之争),即合同一方因对方违约给自己实际造成的损失(已实际发生),包括积极损失(现有利益的损失)和消极损失(可得利益的损失)之和。以房价上涨和房屋卖售人违约为假设前提,房屋买受人的积极损失即中介费的损失和房款利息的损失等,房屋买受人的消极损失即房屋差价损失等。


二、逾期违约金和解除合同的违约金可以同时主张 所谓逾期违约金,即违约方未按照合同约定的期限履行给守约方造成的损失额的预定。所谓解除合同的违约金,即因合同解除给守约方造成的损失额的预定。由此可以看出,逾期违约金和解除合同的违约金不是一回事,是并列的关系,可以同时主张。 参考案例:上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初713号 三、实际损失可以主张哪些? 对于实际损失的主张,简言之,即积极损失和消极损失可以同时主张。 1、积极损失可以主张 积极损失主要是中介费的损失、银行利息损失等。我代理的上海市静安区人民法院(2015)闸民三(民)初字第2862号房屋买卖合同纠纷案,法院即支持了中介费的损失10万元(也支持了房屋差价损失400万元) 2、消极损失可以主张 消极损失即可得利益损失,房屋买卖合同纠纷中一般表现为房屋差价的损失。对于房屋差价,法院一般都是支持的。 《合同法》第113条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定:“……对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。……”根据上述规定和我代理的大量案例来看,房屋差价损失法院一般都是支持的。 但是需要特别注意的是,银行利息损失和房屋差价损失不可以同时主张。因为房屋买受人获得房价上涨的利益是以买受人损失房款利息为前提的,两者不可兼得。参考案例:上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终10397号民事判决认为:“因买受人对房屋升值利益的获取系以其支付相应的房款为前提,故一审法院在对杨某某、范某某房屋差价损失的诉请予以支持的同时,其已付房款的利息损失实际已包含在房屋差价损失中得以补偿。现一审法院再行支持杨某某、范某某已付房款300,000元利息的诉请,实际系认可杨某某、范某某在未支出任何成本的情况下仍可获取系争房屋相应升值利益,有违公平原则,本院对此不予认同,并对一审相关判决予以纠正。” 


四、损失额的预定(违约金)和实际损失的关系 《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。” 《合同法解释二》第29条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’” 简言之,违约金和实际损失的关系,即违约金要以实际损失等作为参考依据进行调整。既然实际损失才是违约损害赔偿诉讼中最根本的裁判依据,违约金低于或者过分高于实际损失,都要调整,那么合同中为什么还要约定违约金?一方违约后,守约方直接主张违约方赔偿其实际损失不是更好吗?其实不然。因为守约方要举证其实际损失,往往是很困难的,即便能举证证明,也要花费很大的成本,为了保护守约方,也是为了降低交易成本,提高交易效率,才创设了违约金制度。这样,守约方在认为违约金可以覆盖其损失的前提下,就可以直接主张违约金,这也使得法院的裁判有了依据,至于违约方抗辩违约金过高、实际损失举证责任的分配、法官的自由裁量等是另外一回事了。 五、违约金和实际损失只能主张一个 违约金和实际损失的关系就是“影”和“形”的关系,前者是预先估摸的填平守约方损失的金额,后者是守约方损失客观发生后将之填平所真正需要的金额,守约方只能主张其中一个,不能重复主张。 像本文所附案例,一审和二审判决既支持了守约方违约金诉请,也支持了守约方关于房屋差价的诉请,这是不是判错了呢?没有。我们可以仔细计算一下:房屋差价是(415-235)万元=180万元,法院一审和二审支持的违约金是(2.35+47)万元=49.35万元,一审和二审支持的部分房屋差价是130.65万元,(49.35+130.65)万元=180万元。从这个角度将,虽然看似法院既支持了违约金,又支持了房屋差价,但是法院支持的违约金和房屋差价之和正好是全部房屋差价,原因就在于法院只支持了部分房屋差价。加加减减,绕了一个圈,又回到了房屋差价(实际损失)。那么,这么绕弯子有没有法理依据呢?我认为法院是参考适用了《买卖合同司法解释》第28条的规定:“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”当然,完全没必要这么绕弯子。另外,法院变相全额支持了房屋差价,没有依据合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素进行适当调整,值得我们注意(是赞赏,还是否定,我难以给出评论)。 本文所涉问题,拙著《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》有更详细的阐述及相关案例,有兴趣的朋友可以看一下。 

 

  

上海牛方兴律师:13918656196

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